事業(yè)單位公共基礎知識之法律知識：解析法律重要考點之居住權
早在物權法設立時，上海人大常委會就提出應當設立居住權。黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。為落實黨中央的要求，認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，民法典在用益物權部分增加一章，專門規(guī)定居住權，居住權人有權按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。這項制度的實施有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。2021年11月26日河南省焦作市市民王女士和父親王先生一起到焦作市不動產(chǎn)登記窗口申請辦理居住權登記。據(jù)了解，王女士是房子的所有權人，為了保障自己的老年生活，王先生想在女兒的房子上設立居住權。不動產(chǎn)登記窗口的相關工作人員收取了房屋原產(chǎn)權證、居住協(xié)議、雙方的身份證、申請書等材料，協(xié)助王先生填寫了申請表等資料后進行了登記。王先生于當天就順利的領到了居住權不動產(chǎn)登記證明。
今天，我們一起學習民法中的一個基礎知識點：居住權。
(一)考情點撥
對于居住權的學習大家需要把握幾個要點：一是居住權的概念；二是居住權的設立；三是設立居住權的效力問題。
(二)居住權的概念
居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。居住權的主要特征是：①屬于用益物權；②具有高度人身屬性；③以不動產(chǎn)(住宅)為客體； ④主要用于滿足居住權人的生活居住需要。⑤具有一定的專屬性，居住權不得轉讓、繼承。處分權能受限。
(三)居住權的設立
居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。原則上，設立居住權的法律行為系無償行為，但當事人另有約定的除外。
問題：有合同或者遺囑居住權一定能設立嗎？
由于居住權需要向登記機構申請登記，讓他人能清楚地知道居住權人所享有的權利，完成權利公示后，形成的居住關系更加穩(wěn)定。
居住權有效設立的條件：
1.合同或者遺囑有效
2.讓與人有相應的處分權
3.登記
注意：居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。(對比租賃合同，租賃合同必須有償，不有償就是借用，不受買賣不破租賃的保護)設立居住權的時候，雙方的經(jīng)濟實力一般是不對等的，是強勢一方給弱勢一方設置居住權，因此要求無償也是有道理的。
(四)居住權的轉讓
1.居住權具有人身專屬性，居住權不得轉讓、繼承。是絕對的，無例外。(通說認為，居住權人的家人也有一定的居住權，可以占有使用不具有投資價值)
2.設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
(五)居住權的消滅
設立的居住權期限屆滿時，居住權消滅，其中包括：①合同約定或者遺囑載明了期限的，按約定或者按照遺囑。②沒有約定或者遺囑沒有載明的，期限截至到居住權人死亡時。相比租賃合同，其權利期限可不設上限，一直居住至離世為止，能使居住者得到更多的保障。
例如：A市的甲被確診重病后，訂立了一份自書遺囑，其中載明：甲死亡后，甲所有的B房屋由兒子丙遺囑繼承，在B房屋上為保姆乙設立居住權，由丙負責辦理居住權設立登記。出現(xiàn)下列原因之一，乙對B房屋的居住權消滅：乙死亡，居住權期限屆滿。
【例題1】(單選)下列關于居住權說法，正確的是：（ ）
A.居住權是對他人住宅享有占有、使用、收益的用益物權
B.居住權必須無償設立
C.居住權自登記時設立
D.居住權可以繼承，但不得轉讓
【答案】C【解析】根據(jù)我國《民法典》第366條規(guī)定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。由此可知，A項表述居住權是對他人住宅享有占有、使用、收益的用益物權，居住權不能進行收益，因此A項錯誤。《民法典》第368條規(guī)定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。由此可知，B項表述錯誤，居住權的設立原則上是無償?shù)模皇潜仨毜臒o償，民法遵循意思自治，有約定從約定。C項正確，居住權的設立并非是居住權合同簽訂就成立，而是自登記時設立。《民法典》第369條規(guī)定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。因此D項錯誤。故本題答案為C。
【考點點撥】本題考查的知識點主要是居住權，大家備考時，對于居住權要重點掌握概念和設立條件，并且要結合案例進行理解，主要以理解性考查為主，結合案例考查比較多。
【例題2】(多選)吳某臥床不起，一直是保姆王大媽照顧，吳某感謝王大媽多年如一的悉心照料，于是在去世前，通過合同的方式，讓王大媽在其死后可以繼續(xù)在房屋居住，但又把房屋產(chǎn)權留給家中獨子，下列說法錯誤的是：（ ）
A.王大媽死后其子女可以繼承該房屋的居住權
B.王大媽不能將房屋的居住權轉讓給其他人
C.王大媽居住該房屋，必須給吳某獨子一定的金錢
D.吳某的獨子不能擅自出租該房屋
【答案】AC【解析】《民法典》第三百六十九條規(guī)定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外”。根據(jù)法律規(guī)定可知，王大媽對于該房屋不得轉讓、繼承，具有人身專屬性的特征，因此A選項錯誤，當選。B選項正確。吳某獨子以及王大媽除有約定外，不得擅自出租，因此，D選項正確。《民法典》第三百八十條規(guī)定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外”。題干中為表明王大媽與吳某有相關約定，王大媽的居住權無償設立，因此C選項錯誤。故本題答案為AC。
【考點點撥】本題考查的知識點主要是居住權，大家備考時，對于居住權要重點掌握居住權的效力，并且要結合案例進行理解，主要以理解性考查為主，結合案例考查的比較多。
居住權做為《民法典》新增的一項用益物權，是民法的重要內容，希望通過今天的講解，能夠讓大家理解居住權的相關規(guī)定。
