民法典新規(guī)規(guī)：夫妻房產歸屬一覽表（2021）
2020年12月29日，最高院發(fā)布了民法典婚姻編的司法解釋一（2021.1.1實施），其中，關于“子女登記結婚前，父母出資購房，視為對自己子女單方的贈與”這一點的規(guī)定和之前婚姻法司法解釋是一致的。
但是，對于子女登記結婚后，父母出資如何認定則修改為“有約定的，按照約定，沒有約定或約定不明的，推定為對夫妻雙方的贈與”，與原來婚姻法司法解釋二規(guī)定“該出資應當認定為對夫妻雙方的贈予，除非父母明確表示只贈與給一方”、司法解釋三規(guī)定，“如果產權只登記在其子女名下，視為對自己子女的單方贈與”有著明顯的差別。
也就是說，該司法解釋實施后，子女婚后買房，父母出資的，沒有約定或約定不明確的，無論是全額出資還是部分出資，無論是登記在一方名下還是雙方名下，都優(yōu)先推定為夫妻共同財產，歸夫妻共同共有。
根據(jù)這一新規(guī)定，建議此后婚后父母出資買房，最好由父母、子女和子女的配偶一起簽訂書面的協(xié)議，明確約定父母出資的性質是借款還是贈與。如果是贈與，需約定清楚是只贈與給子女，還是贈與給子女及其配偶。如果是借款的，約定清楚利息和還款期限等。
婚前買房、婚后買房、父母出資買房
房產歸屬一覽表（2021）
婚前買房
出資情況 | 房本署名 | 司法實踐處理 |
一人出資 | 結婚前取得房屋產權，房屋落在自己名下，并還清個人貸款或是全款買房的 | 房屋屬個人財產 |
結婚前已還清全部貸款，但婚后才取得房本的，房屋落在自己名下的 | 仍認定為夫妻一人財產，另一方無權要求分割 | |
結婚前已支付了房屋首付款，并向銀行貸款，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同財產還貸的 | 司法實踐中將該房屋認定為個人財產，而夫妻共同還貸支付的款項以及房屋相對應的財產增值部分由雙方平分；而尚未償還的貸款則為產權登記一方的個人債務。 | |
房屋落在對方名下 | 通常是出資方不具備購房條件的，才以對方名義購房，按共同共有處理。如果沒有特殊情形，多會視為以結婚為目的的贈與，按登記方個人財產處理。 | |
房屋落在雙方名下 | 房屋算夫妻共同財產；離婚時不考慮出資情況，一律平分。 | |
雙方出資 | 房屋落在夫妻二人名下 | 房屋屬于夫妻共同財產，離婚時不考慮出資狀況，一律平分。 |
房屋只是落在一人名下 | 如果在同居期間，那法院基本會按共同生活期間、 以結婚后共同使用為目的，作為共同共有處理，通常不作為按份共有處理。 | |
如果不是同居期間購房，按共同財產處理還是按借款或贈與處理，不確定，法官會綜合購房背景、出資數(shù)額，尤其是公平角度來判定，沒有統(tǒng)一定論。 |
婚后買房
出資 情況 | 房屋產權證署名 | 司法實踐 |
一人以婚前個人財產出資 | 房屋落在自己名下 | 如果房屋已經支付了全部房款，房屋算是個人財產的轉化，算是個人財產 |
如果房屋只是支付了全部首付款，房屋按個人財產處理；只不過房屋尚未償還的部分以及房屋增值價值的部分屬于夫妻共同財產，屬共同共有 | ||
房屋落在雙方名下或是對方名下 | 房屋算是共同財產，實際算是一方對另一方的贈與，夫妻雙方共同共有房屋產權。 | |
雙方用共同財產買房 | 房屋落在雙方名下 | 典型的夫妻共同財產 |
只是落在一方名下 落戶在未成年子女名下 | 仍然算是夫妻共同財產 一般視為未成年子女財產，有撫養(yǎng)方暫時管理 |
父母出資買房
時間 | 出資人 | 房屋登記 | 司法實踐 |
結婚前 | 一方父母（全額）出資 | 出資方子女名下 | 房屋屬于夫妻一方婚前個人財產 |
一方父母支付了房屋首付款 | 出資方子女名下 | 由夫妻二人共同還貸，則離婚時一般會將房子判歸登記方所有，由其繼續(xù)支付剩余貸款。對于婚內共同還貸部分（包括本金和利息）及其產生的增值，則由得房子的一方對另一方做出補償。 | |
另一方子女名下 | 一般情況下也認定為夫妻共同財產，而非登記方的個人財產，非登記方有權要求分割房屋。父母明確表示贈與登記方或者雙方之間有其他相反約定的除外。 | ||
雙方子女名下 | 應認定為雙方的共同財產。如果雙方約定了共有方式是共同共有或按份共有，并進一步約定了各自份額，則按約定享有產權。如果雙方對共有方式沒有進行約定，則視為等份共有。 | ||
雙方父母均出資 | 房子落在夫妻雙方名下 | 房子屬于夫妻共同財產；應當認定父母的出資為對各自子女的贈與，而不能因為產權登記在雙方名下就理解為對雙方的贈與。 | |
房子落在一方名下 | 房子屬于夫妻公共財產；應當認定為對各自子女的贈與，而不能簡單理解為雙方父母對一方的贈與。如無其他相反約定，應認定為雙方按份共有。 | ||
結婚后 | 一方父母全額出資 | 房子落在出資方兒女名下 | 有協(xié)議約定的，按照約定，沒有約定或約定不明的，推定為對夫妻雙方的借款，屬于共同財產 |
房子落在對方名下（或雙方） | 房屋屬于夫妻共同財產，離婚時按夫妻共同財產進行分割。 | ||
一方父母部分出資（或付首付款）婚后雙方共同還貸 | 房子落在出資方子女名下（或雙方子女名下） | 房屋應認定為夫妻共同財產，父母出資部分視為對雙方的借款（實踐判例） | |
雙方父母出資 | 房子落在一人名下 | 這種情形較為常見，而且爭議頗多，司法實踐多按夫妻共同財產處理。 | |
房子落在雙方名下 | 房屋屬于夫妻共同財產。 |
特別注意：父母出資買房，如未明確表示贈與，一般會視為借款。此時，如房產是共同財產則該債務為夫妻共同債務。如房產是一方個人財產，則該債務一般認定為一方的個人債務。
離婚判決時對房產不予處理的情況
情形 | 司法實踐 |
離婚時尚未取得房本： 夫妻一方婚前除了部分房款婚后共同還貸，或一方用個人財產還貸，但房屋增值，離婚時，尚未取得房產證的房屋。 | 沒有房本前先住著，有了房本后另行起訴。 |
房本有第三人名字 | 法院一般不會將其主動追加為第三人，而是采取如下措施： （1）根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴； （2）根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據(jù)析產之訴的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。 |
房子分割的6種特殊情況
一、小產權房分割
對于已被有權機關認定為違法建筑的小產權房，不予處理；但違法建筑已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。
對于雖未經行政準建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。
在涉小產權房分割案件中，應在判決論理部分中明確使用處理的判決內容不代表對小產權房合法性的認定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產權歸屬證明或拆遷依據(jù)等。
二、公房承租權的分割
離婚案件中涉及到公房承租權處理，屬于直管公房的，可在判決中明確承租權以及承租關系的變更。
屬于自管公房的，夫妻只有一方在產權單位工作，一般應把承租權確定在產權單位工作的人名下，另一方獲得補償；但經產權單位同意的，可以確定由另一方承租或共同承租。
三、經濟適用房、兩限房的分割
限售期內的經濟適用房、兩限房在離婚訴訟中可以酌情進行分割。
經濟適用房、兩限房由一方在婚前申請，以個人財產支付房屋價款，婚后取得房產證的，應認定為一方個人財產；婚后以夫妻雙方名義申請，以夫妻共同財產支付房屋價款，離婚后取得房產證的，應認定為夫妻共同財產。
四、標準價購買公房的分割
婚姻關系存續(xù)期間以夫妻共同財產出資以標準價購買公有住房而獲得的“部分產權”， 該“部分產權”應認定為夫妻共同財產，可以在綜合考慮房產來源、工齡折算等因素，并征求原產權單位意見確定產權單位權利比例后，予以公平分割。
五、約定服務條件房產的分割
夫妻一方在婚后通過與用人單位約定服務條件取得的房產為夫妻共同財產，但離婚時服務條件尚未實現(xiàn)的一般應判歸約定服務條件的一方。
六、優(yōu)惠購房權性質與折算
農村拆遷補償中按所涉人口數(shù)取得的優(yōu)惠購房權系基于特定身份獲得的優(yōu)惠安置利益，但并非優(yōu)惠取得的物權本身。
離婚時優(yōu)惠購房權價值折算可考慮優(yōu)惠取得的房產性質、能否上市交易、能否取得產權證等因素，在不高于市場價格與優(yōu)惠價格的差價范圍之內予以確定。
附：民法典法條鏈接
《民法典婚姻編司法解釋一》
第二十九條 當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規(guī)定的原則處理。
《民法典》
第一千零六十二條 夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產,為夫妻的共同財產, 歸夫妻共同所有:
(一)工資、獎金、勞務報酬;
(二)生產、經營、投資的收益;
(三)知識產權的收益;
(四)繼承或者受贈的財產,但是本法第一千零六十三條第三項規(guī)定的除外;
(五)其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同財產,有平等的處理權。
第一千零六十三條 下列財產為夫妻一方的個人財產:
(一)一方的婚前財產;
(二)一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償;
(三)遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產;
(四)一方專用的生活用品;
(五)其他應當歸一方的財產。
